三岸最后两个一线江景地块金主定了？背后关联两桩地产江湖秘事
今天是吃瓜主场。
前段时间，头条君和业内朋友闲聊的时候，对方隐隐约约透露一个信息：三岸最后两块一线江景住宅用地已经确认有主。
说者无心，听者有意，反正头条君属实虎躯一震。
早在年初的时候，已经有自媒体解读了这两块地的归属，不过现在信息量更多了。
毕竟1.5万/㎡+地王之后，同样具备头排江景价值，未来由谁来操刀开发，市场关注度可想而知。
尤其是还关联两桩南宁地产江湖秘事~
PART.01
35亩置换156亩，香吗？
不卖关子，直接说结果。
三岸这最后两块一线江景住宅用地是南宁大自然花园置业有限公司用东盟商务区35亩地置换过来的，总占地约156亩左右。
用南宁城市最繁华核心区的稀有土地资源换潜在富人区的一线江景用地，如果仅从面积大小上看，确实真香。
大自然花园置业原35亩地块在越秀路旁，正好在越秀路小学和大自然花园小区的中间，地理位置不难辨认。
▲中间空地就是原大自然花园二期用地（拍摄：赵翔）
不过这块地只是大自然花园二期未开发的133亩地其中一小部分。
早在2020年6月18日的时候，南宁市自然资源局官网公布的FL-11（青秀湖）单元控规中就能看到，大自然花园二期地块已经被政府收回，用于行政办公、中小学、绿地规划用地开发。
▲被政府收回后改规
至于为什么会被政府收回，其中的弯弯绕绕，头条君先设个伏笔，看到后面大家就懂了。
而此前的35亩地，未来大概率是用来建设中学。
这是好事，毕竟东盟商务区只有一所三中，学位过于紧张。
再来看三岸的地块。
这两块一线江景地块位于滨江路，正好在龙光天曜的西面、彰泰凤岭江湾的正前方，左边是气象站规划用地。
▲地块具体位置
占地最大、布局最好、形状最工整，地理上在三岸大桥和龙岗大桥的正中间，风水上又是玉带水的正中央，不仅比地王项目中铁西派御江有优势很多，也是三岸所有头排江景地块中品相最好的一个。
总之，资源不错，被誉为“三岸遗珠”不过分。
▲航拍地块实景（拍摄：赵翔）
如果这两块地上架招拍挂市场，按照去年中铁西派御江地块疯抢的热度，地价保不准会超越地王价。
可惜没有如果，它们现在都名花有主了。
PART.02
地块实探，江景绝了！
7月26日，头条君前往三岸实探地块目前的现状。
和预想的差不多，目前都还是荒地的状态，和周边龙光天曜、龙湖·盛天双珑原著、彰泰凤岭江湾的高楼林立形成巨大反差。
杂草长的比头条君还高，工程围挡还没立起来，想要在现场获取相关工程信息几乎是不可能的。
▲实探地块现状
和龙光天曜相隔的经五路还在修建当中，但具体通车时间还待定。
而三岸路网二期工程的纬一路、纬二路、纬三路最快预计在2022年可投入使用。
▲在建的经五路
从高空俯瞰，这两块一线江景地块目前被各种在修道路包围，除了滨江路、经四路、经二路已经正常通车，其余经三路、纬三路、经五路全是在建施工状态，看上去多少有些荒芜。
江景视野确实牛得一批，甚至说拥有三岸最好的江景都不为过。
180°毫无遮挡、毫无死角，和对面龙岗的阳光城·丽景湾、龙光玖珑臺隔江相望。
▲航拍地块实景（拍摄：赵翔）
完美避开三岸大桥、龙岗大桥带来的交通噪音，完美避开学校用地带来的学习噪音，简直绝了。
现在的三岸看上去还是到处修路、盖楼的状态，整体看上去甚至有些荒芜。
▲三岸板块航拍（拍摄：赵翔）
除了今天的主角，彰泰凤岭江湾左面的一块住宅用地也还未出让，不知道会是哪个开发商会把它收下。
PART.03
置换背后的江湖故事
比较土地置换的楼市热点，其背后和南宁房地产有关的风云暗涌的江湖故事，估计小伙伴们更喜欢八卦。
实际上，这块地最大的金主已经不是大自然花园置业，而是广西民营企业百强第30位的广西威壮集团。
头条君在天眼查核实到，南宁大自然花园置业有限公司已经被广西桂盛房地产有限责任公司51%实际控股，而后者背后最大的股东、执行董事为黄东，也正是威壮集团的法人。
▲大自然花园置业股权穿透图（图源：天眼查）
▲广西桂盛房地产股权关系图（图源：爱企查）
所以，严格来说，这两块地其实是威壮集团名下。
威壮集团成立于2001年，来自玉林，集团主要业务集中在地产、文旅、体育三大板块，广西首家职业篮球俱乐部——广西威壮篮球俱乐部就是它们成立。
在南宁开发的项目有民族大道超高层写字楼“天龙财富中心”，不过现在已经更名为金投中心。
再回过来说说大自然花园置业，它的故事就有趣多了。
该开发商在南宁开发的项目只有一个，就是东盟商务区青秀路旁、青秀山脚下的大自然花园。
▲大自然花园航拍（拍摄：赵翔）
很早些年的时候，也就是1997年，南宁市建设局与桂盛公司（没错，就是威壮旗下的桂盛）签订修建青秀路的补偿用地协议，桂盛公司（徐某，南宁地产界曾经风云人物“肥佬徐”）与新天都公司（魏某，也就是大自然花园置业的法人）因共同修建青秀路，一起获取到政府的土地补偿。
后来，桂盛公司又将自己修建的南宁葛麻路网、南浦公路，魏杰修建的滨湖南路等市政道路补偿用地，全部统一在一个位置，也就是现在大自然花园的所在地，占地非常大，足足有450亩左右。
为了解决资金困难，便于开发，两家公司又成立了新公司——大自然花园置业有限公司来操盘，其中桂盛占股51%，魏某49%。
随着东盟商务区规划落地，原来还地处偏僻的地块，一跃飞上凤凰枝。
南宁城市发展的速度令人瞠目结舌，而大自然花园此前的度假洋房、别墅区规划，歪打正着变成了富人小区。
▲大自然花园及东盟商务区航拍（拍摄：赵翔）
一期只有1.0的超低密度，只有57栋别墅、102户，主力面积在520-660㎡之间，业主都是非富即贵。
大自然花园置业开发的第一个项目，也是唯一的项目，真是出道即巅峰。
二期剩余的133亩地开发就没这么顺利了，而且因为股东之间的利益纠纷，这块地在2005年遭到法院查封，一直荒废至今。
▲被荒废的地块（拍摄：赵翔）
而其中的因果关系，相信关心南宁法制新闻的小伙伴都不陌生。
第一件事。2013年，徐某因为涉案吃老虎肉被判有期徒刑12年，入狱后直接影响了后续大自然花园二期的开发。
第二件事。2018年，由于大自然花园置业股东纠纷，涉案五层转包“买凶杀人”。
大自然花园二期还有两个股东，分别为何某、覃某。
因为股权的稀释，徐某和魏某股东关系不和，再加上徐某后来入狱， 覃某担心魏某独吞了剩下的133亩大自然花园二期地块，决定花300万雇凶暗杀对方。
毕竟法制社会，已经上岸的黑社会大哥们都不愿意手上沾染人命，结果这个“杀人订单”被5层转包，最后面的杀手不肯为区区10万杀人，最终叫魏某配合演了一出戏，成功拿到钱。
▲五层转包的“雇凶杀人案”
魏某不傻，顺藤摸瓜直接把涉案的六个人送进监狱。
由于各种翻供，这个案件在今年的2月份才有结果，不仅上了新闻热搜，还成为老百姓茶余饭后的笑料谈资。
话说回来，虽然大自然花园二期地块已经有了最终归宿，但其牵扯的南宁地产江湖故事，估计会被一直提起。
PART.04
房价2万+的三岸，还能傲娇多久？
作为南宁万元地同样集中供应的板块，即便在发展前景上有些不及，三岸的热度却从来不输五象湖。
据克而瑞数据显示，如今三岸楼面价超万元的项目已有五个。
分别为龙湖盛天双珑原著、美的悦江府、广源凤岭壹号院、金科琼华九璋、中铁西派御江（实际两个地块楼面价都超过1.2万元/㎡）。
▲三岸万元地一览（图源：克而瑞）
和五象湖的万元地卖得风风火火有些不同，三岸的高端路线好像走得不太顺畅。
先是广源凤岭壹号院小户型卖得不好，今年年初就开始改规。
把原来的3号楼砍掉，用作室外泳池、水景和绿地，原来的6栋楼也调整为5栋楼，原总户数1332户减至638户，原单一的33㎡户型重新设计为主流的99-133㎡户型。
美的悦江府经历过短暂封盘，升级产品做大平层后今年4月24日首开，业绩据说不错。
而金科琼华九璋拿地到现在两年多了还没有正式亮相，现在地块才隐约有平整的施工动作。
▲平整地块的金科琼华九璋（拍摄：赵翔）
中铁西派御江南北区的预售均价分别为3.1万/㎡、2.3万/㎡，从南宁市住建商品房销售公示系统看，卖的中规中矩吧。
龙湖双珑原著一期备案均价2.9万/㎡，二期4.5万/㎡，目前去化一大半，算是三岸高端项目里走势很好的项目。
▲龙湖盛天双珑原著实景（拍摄：赵翔）
房价走高，15052元/㎡地王楼面价记录到现在还没被刷新，三岸确实火。
但火的背后，也同样被质疑，南宁的购买力是否能撑得起这么多高端的项目？
只有江景，地理位置非核心，即便远期有S0地铁环线规划，但只有凤岭南小学/中学（在建）、开泰路小学/中学（在建）、滨江路小学（规划）。
没有名校光环的三岸，未来真的能摆脱仙葫发展怪圈，成就南宁下一个繁华富人区吗？
▲三岸实景（拍摄：赵翔）
很难说。
定位低密度居住区，商业上又有龙湖天街（在建），还有新城新俪酒店规划，三岸的资源可能没有五象湖那么能打。
至于能不能破圈，实际上规划基本已经明朗，就看后期的实际入住率和相应配套兑现了。
而这两块地入市后能给三岸带来什么样的产品，好位置是否和好产品匹配，才是关注的重点。
▌写在最后
如今三岸最后两块一线江景用地归属基本明确，此前大自然花园二期地块被重新规划，有关南宁楼市的两大悬念算是落下了。
当然，大家可能更关心的后续地块的开发推进，开发商靠不靠谱，到底是独立开发，还是找合作对象，现在都还不是讨论的时候。
惯例最后一句话收文：头条君会持续关注~（希望不会被打脸）
作者|吴晓苑
编辑|刘玉婵
（来源：南宁楼市头条）
