客村旧改：一块将被疯抢的“肥肉”
上半年，广州最贵旧改榜单中，海珠区一骑绝尘，凤和村（康乐、鹭江）、五凤村、红卫村霸榜前三名，投资额分别为346.67亿元、228.9亿元、195亿元。
然而，在客村面前，这些旧村的关注度只能位列次位。去年10月份，凤和客村一份旧村更新改造宣传图“刷爆”广州旧改圈，一举吸引各界关注，网上议论持续到现在也没有停止。
因为论地理位置、片区配套成熟度、规划重要程度，客村俨然是真正“王者”。简单用一句话“你可能没去过客村，但一定路过客村”。
近日，网友向乐居城更爆料，客村正在启动基础数据调查，佳兆业已介入到前期工作中。我们实地走访了解到，村内尚未看到任何房企介入的痕迹，同时有意拿下客村旧改工作的房企或许不止佳兆业一家。
不过，目前客村改造工作现状远比想象中的复杂。
一位刚参加村代表会议的村民告诉我们，突然收到通知暂停开展入屋测量工作，拆还是要拆的。关于具体原因和房企介入的情况，上述村民并未透露更多信息。
“神秘”背后往往隐藏着令人震撼的真相，等到公诸于众时，将会在掀起波澜。
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早上九点，广州大道南洛溪大桥往客村立交路段，车水马龙，等候通过上涌村处红绿灯的汽车队伍，将近有一公里。上下班、节假日，堵车是经常遇到的场景。
广州大道南是广州重要的主干道，车流量最高的路段之一，被誉为“广州新中轴线”。
这里上通CBD珠江新城、五羊邨，下达广州环城高速、前往荔湾和番禺，左至中大、昌岗、江南西，右到琶洲、大学城、黄村。
客村、桂田村、旧市头村，就在广州大道南与新港中路交汇处，同时也在广州地铁8号线和3号线的换乘站“客村站”的辐射范围。
用一句话总结，客村片区是海珠区的“体育西路”。位置有多好，相信已无需再赘述。
中山大学、国际纺织城、珠影大院、广州塔、TIT创意园、丽影广场、合生广场......看看周边的地标，汇集了工作、日常休闲、旅游等因素，让客村片区成为全市人流量聚集地。
海珠区“十四五”规划中，客村片区是新中轴线南端的重要区域，并且处在“一区”与“一谷”的交界处，进一步提高了这个片区的重要性。
根据规划，客村、旧市头村属于赤岗街道，将围绕广州塔、珠影大院、第七研究所、广州美术馆等，建设广州塔文商旅融合发展示范区、珠影粤港澳大湾区电影港、数字创意总部区。
其中明确提出，加快新市头村和客村更新改造，为琶洲试验区发展腾出空间。
桂田村则属于江海街道，主要任务是提升现有产业的专业化和数字化，比如宏德科技大厦、海珠科技园和杨协成电子创意园等。
加快红卫村、桂田村改造进度则是江海街道另一个重要任务，提升人居环境、生活设施，补齐教育、医疗、养老短板。
目前，客村、旧市头村、桂田村均被列入到“十年规划”。
有区位优势，又有政府规划加持，客村迎来大爆发或是必然。
02
不过，现阶段想要真正成为海珠版“体育西路”，客村、旧市头村、桂田村还有很长一段路要走。乐居城更实地踩点时发现，三条都有着相似的境遇。
客村牌坊
桂田村牌坊
旧市头村牌坊
目前，三条村基本都是握手楼，加上阴天天气，巷子里灰暗、能见度低。下过雨后的地面潮湿重，行走不便，屋檐滴水不断，又难以撑伞，极易弄湿衣衫。
并且，不少阴暗巷子，长期缺乏阳光照晒，产生的霉味，更加强烈。
电线横穿、垃圾随处可见、道路狭窄.......许多城中村存在环境问题，三条村基本也有。不过，三者间进行对比，客村的生活环境更差一些。
除了客村运动场周边、村外围的自建房，有着宽敞干净的道路、充分的阳光，其余地方基本是灰暗、潮湿不堪。同时，客村基本是自建房住宅，是一个居住功能为主的片区，缺乏商业配套。
而桂田村临近海珠区政府，村内及周边又有许多大大小小的工业园，使得整个片区兼顾着产业、商业、居住等功能。
产业方面，有广州海珠科创园、杨协成时尚工场、海创集团桂田园区、赤岗工业园等。
广州海珠科创园
桂田村有着大量的宅底商店铺，涵盖杂货、水果、便利店、餐饮、五金等，并且有着多个大型综合市场，如桂苑肉菜市场、新滘综合市场。
配套设施相对成熟，基本满足了生活所需。
其中，江贝社区更是提出，打造15分钟生活圈服务设施理念。5分钟步行，可到天后宫、杨协成创意园、天鸿百货、江贝运动场等；10分钟公交车，可到社区卫生服务中心、沃尔玛、丽影广场等；15分钟公交车，可到敦和商业广场、新滘市场、区政府等。
旧市头村范围较小，基本为自建房，商业仅有一些便利店和小型商超。
虽然生活配套较为完善，但是现状人居环境与优质的区位价值，并不匹配。推进改造，进一步提升居民的生活质量，已是大势所趋。
03
客村地铁站片区旧村改造动态，一直是市民关注的焦点。因为这里是广州新中轴线南端至关重要的区域。
珠江河两岸，“河北”猎德村、杨箕村等，经过改造成为了广州市CBD珠江新城，汇聚总部经济和活力商圈。“河南”客村、康乐村等，过去很长一段时间都在原有的基础上提升、改造，未有跨越式发展。
实际上，河南一带谋求改造已经很久，特别是沿岸片区，典型案例当属TIT创意园。2013年9月份，“四馆一园”项目地块控制性详细规划修改获得通过，备受关注的TIT创意园将选择保留。
规划方向是，围绕广州塔建设“四馆一园”，将成为重要的“城市会客厅”。
TIT创意园的征拆、复建也是走走停停。直到2019年，广州TIT创意园总部大楼项目地块控规、新市头村的启动拆迁才走到节骨眼上。
去年8月份，客村也动起来了，七个经济社进行《关于客村整村更新改造民意摸查表》投票，同意率达85%。同年10月份，客村举行旧村更新改造政策宣传社员大会，下一步将启动基础数据摸查工作，按照村民意愿，启动全面改造工作。
乐居城更综合广东省招标网站、市场消息发现，客村尚未启动基础数据调查。不过，在村口右侧设有一个没有名字的样板展示厅。
此时暂停摸查工作，不知是否因为受到昨天住建部新规的影响。但是，“好女不愁没有良人"，因为周围片区新房项目十分稀缺，仅有一个“紫星华府”，销售均价为7万元/平方米。
二手房方面可选择的很多，有愉景南苑、影城花园、丽影华庭、敦和花园等，均价期间在每平方米3万元-6.5万元。
未来，随着客村、旧市头村、桂田村先后完成全面改造后，自然将会整个片区楼市带来重大影响。
对于三条村的村民而言，有产业园、有地铁、有配套、有网红打卡点，并不缺乏租客。全面改造之前，村民仍有一笔可观的收入。同时，村集体用地的店铺出租收入，可提供的分红也不少。
乐居城更发现，三条村村内的房租，价位选择性很多，单间最低每个月150元，一房一厅低至每个月450元，二房一厅低至每个月800元。
目前村民尚能怡然自乐，不过居住现状与区位价值形成巨大反差，叠加广州塔周边“城市客厅”形象，快速三条村走向全面改造已是刻不容缓。
未来，这里如有新盘入市，什么价位才能匹配地段价值？最后，客村、旧市头村、桂田村又会落入谁家口袋，我们将会持续关注。
